Sin casa y sin lentejas Homer pierde la cabeza

El problema de la vivienda es uno de los más graves ahora mismo en España. Al mismo tiempo que la burbuja inmobiliaria se señala como una de las principales responsables de nuestra crisis financiera, los desahucios se han convertido en algo cotidiano, dejando cientos de viviendas desocupadas y a la gente en la calle con una deuda que en muchos casos les puede condenar a la exclusión social: sus nombres aparecen en listas de morosos, les embargan las propiedades presentes y futuras, tienen que vivir en casas de amigos y familiares…

A pesar de que ya hace tiempo que las elecciones tuvieron lugar y nuestro país se tiñó de azul, parece interesante revisar las propuestas electorales en materia de vivienda de los distintos partidos. Las ideas constructivas, vengan de donde vengan, merecen la pena ser escuchadas y valoradas si no queremos caer en la ceguera política radical y voluntaria, con las consecuencias que ello conlleva. Este análisis no pretende ser exhaustivo y considerar todas y cada una de las propuestas que se pueden leer en los programas (una labor así llevaría días y muchas letras), sino un resumen de las más significativas que permitan hacerse una idea de las distintas soluciones que plantea (que luego las lleve a cabo es otra cosa) esta gente que aspira a denominarse representante nuestro.

Las candidaturas analizadas han sido aquellas que se presentaban en la provincia de Barcelona (cuartel general del que estas líneas escribe) cuyo programa tenía contenido relacionado con la vivienda, a excepción de una de ellas, simplemente por vaguería. Para evitar prejuicios directos en una primera lectura de las propuestas, las siglas de las candidaturas se han sustituido por divertidos nombres, indicándose las equivalencias reales al final del artículo.

Dación en pago

Una de las propuestas estrella, ampliamente reclamada en las luchas sociales de los últimos años, es la dación en pago, suscrita por todos los partidos a excepción de Violeta. Como muchos ya sabrán, a diferencia de lo que ocurre en otros estados, donde en muchos casos la responsabilidad de la hipoteca queda limitada a la propiedad, cuando aquí se produce una ejecución hipotecaria y el dinero obtenido en la subasta de la vivienda no es suficiente para saldar la deuda inicial, el banco puede reclamar al deshauciado el resto de lo debido, además de intereses y costas del proceso de ejecución. Además, si la subasta queda desierta, el banco se la puede adjudicar por un 60% del valor de tasación y seguir reclamando la diferencia al deudor. A pesar de que existe una cota de unos mil euros de sueldo no embargable (un 150% del salario mínimo y 30% más por cada miembro del núcleo familiar sin ingresos superiores a éste) [1] es muy cuestionable que a una persona que no puede pagar su hipoteca hoy, le apetezca pagar en el futuro por un piso en el que jamás podrá volver a vivir.

La mayoría de partidos (Alejandro, Elena, Laura, Ana) limitan esta medida a los casos “de buena fe”, lo que entendido como concepto jurídico equivale a decir que decidirían los tribunales. Lo lógico es que se establezcan criterios claros y sencillos que se incorporen a la legislación, como podrían ser que sea vivienda sea la única y habitual del deudor y los motivos de impago se hallen entre una serie de supuestos.

En gran medida, da la sensación de que lo que se busca es simplemente actuar como una especie de mediador entre las entidades bancarias y las personas deshauciadas; así, Elena propone “favorecer la dación en pago pactada equilibradamente entre deudores hipotecarios y entidades financieras”. Un caso gracioso es el del Alejandro por lo rebuscado de la redacción, como si quisiesen evitar escribir “dación en pago”:

Reformaremos la ley concursal para introducir en los procedimientos de insolvencia de las personas físicas, con las debidas garantías para evitar comportamientos abusivos, mecanismos de liberación de los deudores tras la ejecución del patrimonio embargable.

Por su parte, Dani añade a esta dación en pago el hecho de que se aplique con carácter retroactivo. Si bien tiene lógica dentro de la política enunciada, una medida de este tipo podría tener un alcance impredecible, ya que en la práctica supondría la condonación de todas las deudas ya adquiridas por este concepto, es decir, por la ejecución hipotecaria con subasta desierta o precio de adjudicación inferior al de tasación inicial, con el consiguiente desajuste repentino en las cuentas bancarias; aunque no se menciona hasta cuándo alcanzaría la retroactividad (no es lo mismo 5 años que 50) ni si sólo se aplicaría en casos “de buena fe” o en todos los casos.

Elena apuesta por suprimir las barreras en el acceso a las subastas de vivienda ejecutada, permitiendo la participación de un mayor número (y tipo, no sólo bancos) de postores, avanzando en la implantación de la subasta telemática (algo a lo que se suma Alejandro) y facilitando la financiación del posterior pago de los postores. Alejandro propone a su vez que se aumente el porcentaje del precio de tasación por el cual el banco puede adjudicarse la vivienda si la subasta queda desierta, actualmente en el 60% como apuntamos anteriormente, aunque no menciona en cuánto aumentaría.

La dación en pago está permitida por el artículo 140 de la actual Ley Hipotecaria [2] y ya han aparecido bancos que ofrecen hipotecas con esta cláusula, pero es totalmente voluntaria y la práctica totalidad de las hipotecas concedidas hasta la fecha no la suscriben. Al ser una medida que traslada el riesgo de impago del deudor al acreedor (el banco), aumenta los intereses de la hipoteca y hace muchos más duros los criterios de acceso a ésta [3]. Es decir, mucha menos gente podría acceder a la compra de vivienda. Nos podemos plantear si una medida así hubiera frenado la burbuja inmobiliaria en España, aunque en EEUU esta misma medida no consiguió evitar un descalabro de similares características ya que surgieron otros mecanismos (Credit Default Swaps, paquetes de inversión, aseguradoras, etc.) que permitieron a los bancos traspasar el riesgo crediticio a terceros agentes mientras ellos seguían concediendo hipotecas.

Alternativas al desahucio

Sea como sea, teniendo en cuenta la devaluación de la vivienda en el mercado, parece que ésta sigue teniendo mucho más valor para las personas que la habitan que para el banco, para el cual la adjudicación sólo representaría un activo más, altamente ilíquido en los tiempos que corren. Es por ello que muchas propuestas se dirigen a tratar de que la ejecución hipotecaria sea la última opción.

Así, podemos encontrar casos como el de Ana, que habla de fomentar la mediación, impedir los desahucios en casos de impago por causa de paro o enfermedad grave o favorecer la contratación de seguros de crédito que cubran este impago en determinados casos. Laura propone que este seguro lo suponga la creación de un fondo público financiado con los intereses de vuelta del dinero prestado a las entidades bancarias por medio del Fondo Ordenado de Reestructuración Bancaria (FROB) y un impuesto sobre los depósitos bancarios. La idea es conceder la liquidez necesaria al banco para que pueda reestructurar la deuda, que no es otra cosa sino reducir las cuotas y/o esperar a que la persona endeudada recupere su capacidad para hacer frente a los pagos.

De Laura es también la interesante propuesta de no permitir hacer efectivo el desahucio de las familias hasta que se haya comprometido la compra de la vivienda. De esta forma se eliminaría el supuesto de subasta desierta y adjudicación al banco al 60%, pero no acabaría con el problema de la deuda post-ejecución, ya que los precios de tasación están super-inflados respecto al precio actual de mercado.

Siguiendo en la línea de retrasar el desahucio, Elena habla de extender los plazos de ejecución hipotecaria cuando el deudor esté en paro. Dani lanza aquí el órdago y apuesta por la prohibición de desahucio en caso de insuficiencia de ingresos y primera vivienda. Violeta, de nuevo, no propone nada para hacer frente directo al problema de los desahucios.

Mercado de alquiler

La segunda propuesta estrella como respuesta a la catástrofe que ha supuesto la desmesurada expansión del crédito para la compra alegre y despreocupada de vivienda es, sin duda, el fomento del mercado de alquiler. Aquí se suma hasta Violeta, que propone orientar todas las inversiones públicas hacia la vivienda de protección pública de alquiler sin opción a compra, así como utilizar el stock de viviendas sin vender para la creación de este parque público de alquiler y estimular fiscalmente a la iniciativa privada para que “desarrolle” viviendas en régimen de alquiler.

Curiosamente, tanto Elena como Alejandro y Ana hablan también de potenciar el alquiler, pero a la vez apuestan por deducciones fiscales en la compra de vivienda, ya sea a través de IVA superreducido o exenciones en el IRPF. Una postura radicalmente opuesta la presentan Laura y Dani, que rechazan frontalmente estas deducciones y abogan por que el suelo permanezca siempre en propiedad pública.

Las exenciones fiscales las aplica también en otro sentido Ana, imponiendo un IVA superreducido del 4% a la compra de suelo y a la actividad promotora destinada a la construcción de vivienda de alquiler o en cesión de uso, además de un impuesto de sociedades especial para estas empresas y un beneficio fiscal en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para pisos alquilados.

También a favor del alquiler se manifiesta Laura, que subraya la necesidad de potenciar la capitalización de un sector social, compuesto por el sector público, las cooperativas de vivienda y las fundaciones, para que implementen nuevos regímenes como el de cesión de uso ya mencionado, imponiendo un IVA superreducido de un 4% a la transmisión de vivienda a estas cooperativas. Además, en su línea de fijación en el rescate bancario, propone que se inste a las entidades financieras que reciben fondos públicos a poner al menos un 40% de su stock de viviendas en alquiler a un precio social fijado, y utilizar este criterio como requisito para conceder nuevos rescates.

Pisos y terrenos en manos de los bancos

En el fondo, se trata de buscar una salida al stock de viviendas sin vender de los bancos: o bien se intenta (con mayor o menor coacción) que pongan este stock en alquiler o bien se presentan incentivos a la compra, como hacen Elena y Alejandro. Por su parte, Dani corta por lo sano en este tema proponiendo la expropiación de viviendas del stock de los bancos que no se pongan en alquiler social o se vendan en un periodo razonable y la despenalización de la ocupación de inmuebles vacíos para destinarlos a labores socioculturales. Todo un pulso entre el derecho a una vivienda digna y el de la propiedad privada.

No obstante, hace poco podíamos leer [4, 5] que el principal problema de las entidades bancarias no era tanto el stock de viviendas vacías (que se van vendiendo poco a poco) sino los terrenos, que son casi invendibles y además están altamente sobretasados. Un problema complejo al que, aparte de apostar por su devaluación contable (a los bancos les encantará) y provisionar fondos ante estos activos tóxicos, pocas más soluciones se han propuesto.

Volviendo a los alquileres, tanto Laura como Ana comparten la propuesta de potenciar seguros que cubran los riesgos de los arrendatarios y arrendadores. Ana propone además la creación de un fondo público estatal para facilitar la financiación de los casos de impago. Estos seguros son especialmente importantes en el caso de pequeños arrendatarios que dependen de que le paguen un alquiler para poder hacer frente a sus propios gastos y por ese miedo (probablemente es un poco irracional, pero existe) a que no les paguen o les maltraten el piso tienden a preferir vender en vez de alquilar.

Dani, por su parte habla de limitar el alquiler social a un máximo del 20% del salario de los arrendadores (las colas para conseguir alquileres a este precio amenazan con llegar a Francia) y destinar ayudas al alquiler para los colectivos más desfavorecidos.

Rehabilitación de viviendas

A sabiendas de que hay mucha vivienda de segunda mano en mal estado, muchos también apuestan por la rehabilitación. En esta línea, Elena propone la creación de un programa estatal que potencie la rehabilitación (aunque no concreta en qué consistiría) y la reducción del IVA para obras destinadas a este concepto. Laura y Ana también proponen reducciones del IVA para este supuesto, hasta un 4% y un 8% respectivamente; este último caso sólo para aquellas reformas que supongan una mejora clara en la sostenibilidad energética de la vivienda. Alejandro se queda bastante más corto y simplemente apoya el fraccionamiento y aplazamiento de tasas y tributos consecuencia de este tipo de obras.

Dani pasa de la incentivación a la coacción y propone un impuesto fiscalizador y gradualmente expropiativo (si pasan tres años sin reforma, se expropia el inmueble) para viviendas que no estén en condiciones de habitabilidad y ecología determinadas. Cómo conseguirían los propietarios financiación para estas reformas no se explicita, ni se dice que se concedan ayudas públicas para estos conceptos.

Entidades de tasación

Por último, todos coinciden en la necesidad de asegurar la independencia de las entidades de tasación de viviendas, con medidas que contemplan desde la creación de una agencia pública de tasación que ostentaría el monopolio de Dani hasta la prohibición de participación en este tipo de entidades por parte de bancos y cajas de ahorros de Ana, Alejandro y Violeta. Si bien la presencia de una agencia única pública puede tener su atractivo en cuanto a que en principio no tiene ánimo de lucro y es independiente de los bancos, el corruptódromo español durante la burbuja inmobiliaria nos sugiere que esta presunción de inocencia dista mucho de la realidad. En su lugar, parece más indicado flexibilizar el mercado de tasadoras de manera que ambas partes (banco y solicitante de la hipoteca) puedan conseguir sus propios informes de tasación y negociar un acuerdo.

[1] El gobierno eleva a mil euros el límite no embargable por una hipoteca. El País, 28/06/2011.
[2] Ley Hipotecaria, texto refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946.
[3] La gran diferencia entre dación en pago y la responsabilidad personal en el crédito hipotecario, el precio. (leer también comentarios)
[4] No son las casas: el gran problema inmobiliario de las cajas se llama suelo. La Información, 27/01/2012.
[5] Los bancos exageran: sus terrenos no valen 11.000 millones sino mucho menos. La Información, 21/12/2012.

Leyenda

  • Alejandro → PP
  • Elena → PSOE
  • Ana → CiU
  • Violeta → UPyD
  • Dani → Anticapitalistes
  • Laura → ERC

 

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